O Risco Oculto das Matrículas Antigas em Operações com CPR e Outras Garantias Rurais

 

No agronegócio brasileiro, é comum encontrar matrículas rurais antigas com descrições que refletem a realidade da época em que foram registradas. Muitas delas identificam o imóvel por confrontantes, acidentes naturais, denominações locais ou referências históricas, sem coordenadas geográficas ou qualquer sistema moderno de georreferenciamento.

Há algum tempo atuei em um caso envolvendo uma operação de Cédula de Produto Rural (CPR) que não foi cumprida pelo emitente.

Quando a credora iniciou as medidas judiciais para localização de bens e efetivação do arresto, surgiu uma situação inesperada: o devedor alegou que a atividade agrícola desenvolvida por ele ocorria em área diversa daquela indicada na matrícula vinculada à operação.

Diante dessa divergência, fui contratado para verificar a situação do imóvel rural que servia de referência documental para a garantia.

A matrícula apresentava uma descrição típica de registros antigos, baseada em confrontantes históricos, área aproximada e referências genéricas de localização, sem coordenadas geográficas, georreferenciamento ou elementos que permitissem identificar imediatamente a posição exata do imóvel no território.


À primeira vista, trata-se de uma matrícula aparentemente regular. Contudo, quando surge a necessidade de localizar fisicamente a área, verificar sua correspondência territorial ou confirmar quem efetivamente exerce a posse, a situação pode se tornar significativamente mais complexa.

Nesse trabalho foi necessário realizar pesquisa em cartórios de registro de imóveis, reconstrução da cadeia dominial, consultas ao Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), análise de imagens de satélite e diligências presenciais na região.

Esse caso é apenas um de vários, o que demonstra uma realidade frequentemente observada no mercado rural: a existência de uma matrícula não significa necessariamente que a localização da área esteja claramente definida ou que sua situação fundiária seja simples de compreender.

Por essa razão, operações envolvendo garantias rurais, aquisição de imóveis, financiamentos, CPRs, hipotecas, podem se beneficiar significativamente de uma análise técnica prévia.

Em muitos casos, o custo da prevenção é insignificante quando comparado ao custo de descobrir um problema apenas no momento da execução da garantia.

Sobre o Autor

Alexandre Albrecht é Engenheiro Agrônomo, Perito Judicial e Assistente Técnico, com atuação em perícias agronômicas, avaliações de imóveis rurais, servidões administrativas, desapropriações, conflitos fundiários, georreferenciamento, usucapião, retificação de áreas, perdas agrícolas e operações envolvendo garantias rurais.

Sua atuação combina análise documental, pesquisa fundiária, geotecnologias, sensoriamento remoto, imagens de satélite e vistorias de campo, buscando fornecer suporte técnico especializado para o Poder Judiciário, advogados, instituições financeiras, empresas do agronegócio e produtores rurais.

Ao longo de sua trajetória profissional, desenvolveu trabalhos em diversas áreas do agronegócio, com foco na produção de provas técnicas, identificação de inconsistências documentais, avaliação patrimonial e investigação territorial de imóveis rurais.

Contato:
📧 alexandrealbrecht@hotmail.com
📱 WhatsApp: (62) 98242-0199


#PeritoEngenheiroAgronomo

#PericiaAgronomica
#AssistenciaTecnica
#CPR
#GarantiasRurais
#ImovelRural
#Georreferenciamento
#SIGEF
#DireitoAgrario
#Agronegocio
#PericiaJudicial
#AvaliacaoDeImoveisRurais
#RegularizacaoFundiaria
#InvestigacaoFundiaria
#EngenhariaAgronomica
#ServidaoAdministrativa
#Desapropriacao
#Usucapiao
#RetificacaoDeArea
#PeritoJudicialGO


Comentários

Enviar um comentário

Mensagens populares deste blogue

Perícia Indireta na Agronomia: tecnologia, agilidade e menor custo na análise técnica rural

  A perícia agronômica nem sempre exige o deslocamento até a propriedade rural. Em muitos casos, é possível e necessário realizar uma perícia indireta, baseada na análise técnica de documentos, imagens de satélite, séries históricas, dados meteorológicos, mapas, registros fotográficos, matrículas, CAR, SIGEF, notas fiscais, contratos, projetos agrícolas, dados públicos e demais elementos objetivos disponíveis. No processo judicial, a prova pericial pode envolver exame, vistoria ou avaliação, conforme o art. 464 do Código de Processo Civil, o que permite compreender que a atuação técnica do perito não se limita exclusivamente à visita presencial, embora a vistoria continue indispensável em determinadas situações. Na agronomia, esse tipo de análise tem grande utilidade em temas como frustração de safra, uso e ocupação do solo, avaliação de imóveis rurais, servidões administrativas, conflitos ambientais, incêndios em lavouras, irrigação, evolução na construção de benfeitorias, acesso ...
Ler mais

Servidão administrativa e desapropriação rural: como funciona a definição das indenizações em propriedades atingidas por obras públicas

 A expansão de linhas de transmissão, rodovias, ferrovias, redes de saneamento e outras obras de infraestrutura tem aumentado significativamente os casos de servidão administrativa e desapropriação em imóveis rurais. Embora muitas vezes tratadas como situações semelhantes, existem diferenças técnicas e jurídicas importantes entre desapropriação e servidão administrativa, especialmente no momento da definição das indenizações. Na desapropriação, ocorre a perda da propriedade da área atingida pelo empreendimento. Já na servidão administrativa, o proprietário normalmente permanece titular do imóvel, porém passa a sofrer restrições de uso sobre determinada faixa da propriedade. O que normalmente é indenizado? Dependendo das características da obra e dos impactos gerados, a indenização pode envolver: valor da terra nua atingida; limitação do uso da área; depreciação do remanescente; danos em benfeitorias; perda de produtividade; restrições operacionais; fragmentação da propriedade; cust...
Ler mais

Quando o imóvel “dobra” de área, mas a divisa continua no mesmo lugar

 Em imóveis rurais antigos, nem toda divergência de área significa invasão, ampliação indevida ou incorporação de terras vizinhas. Em um caso recente de retificação de registro, a matrícula indicava 98,60 hectares , enquanto o georreferenciamento certificado apontou 206,4367 hectares , ou seja, um aumento de 107,8367 hectares , equivalente a aproximadamente 109,37% . À primeira vista, a diferença parece expressiva demais para ser apenas um erro técnico. No entanto, a perícia demonstrou que o ponto principal não estava na área lançada na matrícula, mas no perímetro efetivamente descrito e encontrado em campo . A matrícula antiga indicava desenvolvimento perimetral aproximado de 6.696 metros , enquanto o levantamento georreferenciado apurou 6.974,76 metros , diferença de apenas 3,99% , compatível com a evolução dos métodos de medição. Para que o leitor compreenda melhor a situação, a descrição antiga do imóvel trazia a seguinte lógica perimetral: “Partindo do marco nº 0, a 50,00mt...
Ler mais