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O que valoriza uma fazenda? E o que fazer antes de colocá-la à venda

Vender uma propriedade rural envolve muito mais do que definir um preço por hectare, tirar algumas fotografias e publicar um anúncio. Duas fazendas vizinhas, com áreas semelhantes, podem apresentar valores bastante diferentes. Localização, acesso, capacidade produtiva, disponibilidade hídrica, aproveitamento da área, benfeitorias, documentação, situação ambiental, formato da propriedade e condições de mercado podem influenciar diretamente sua atratividade e seu valor. Por isso, antes de perguntar “quanto vale o hectare na região?” , talvez seja mais importante perguntar: “O que exatamente eu tenho para vender e quais características valorizam ou limitam minha propriedade?” Preparar uma fazenda para venda começa pelo conhecimento técnico do próprio patrimônio. Preço pedido não é a mesma coisa que valor de mercado É comum o proprietário formar sua expectativa de preço com base no valor pedido por propriedades vizinhas. Mas existe uma diferença importante entre: preço anunciado, preço efe...
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Produtor rural endividado: antes de renegociar com o banco, é preciso saber quanto a atividade realmente consegue pagar

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  O endividamento do produtor rural raramente surge por um único motivo. Quebra de safra, queda de produtividade, preços abaixo do esperado, aumento dos custos de produção, juros, investimentos realizados em períodos de maior rentabilidade e sucessivas renovações de operações podem, ao longo do tempo, comprometer o fluxo financeiro da propriedade. Quando isso acontece, uma reação comum é procurar imediatamente o banco para renegociar as dívidas. Entretanto, antes de discutir prazo, carência ou valor das parcelas, existe uma pergunta ainda mais importante: Quanto a propriedade rural realmente consegue pagar sem comprometer sua continuidade produtiva? Essa resposta não deveria ser baseada apenas no saldo existente na conta bancária ou na expectativa da próxima safra. Ela exige análise técnica da atividade rural. Renegociar dívida não é simplesmente aumentar o prazo Uma renegociação somente é efetivamente útil quando as novas condições são compatíveis com a geração futura de caixa da ...
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MP 1.376/2026 cria novas linhas para renegociação de dívidas rurais: entenda quem poderá ser beneficiado

A Medida Provisória nº 1.376, publicada em 15 de julho de 2026, autorizou a criação de linhas especiais de crédito destinadas à liquidação ou amortização de dívidas rurais e de Cédulas de Produto Rural, as chamadas CPRs. A medida também prevê a participação da União em fundo garantidor voltado aos produtores afetados por eventos climáticos adversos.  Embora represente uma oportunidade relevante para produtores rurais endividados, a norma não estabelece uma renegociação automática. O acesso dependerá do enquadramento das operações, da comprovação das perdas, da análise da instituição financeira e da regulamentação a ser editada pelo Conselho Monetário Nacional. Quais dívidas poderão ser incluídas? A MP autoriza a criação de linhas para composição de dívidas relacionadas a operações de custeio, comercialização e industrialização rural que se encontrem em uma das seguintes situações: - operações renegociadas ou prorrogadas até 31 de maio de 2026 e adimplentes no momento da contratação...
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Quando o imóvel “dobra” de área, mas a divisa continua no mesmo lugar

 Em imóveis rurais antigos, nem toda divergência de área significa invasão, ampliação indevida ou incorporação de terras vizinhas. Em um caso recente de retificação de registro, a matrícula indicava 98,60 hectares , enquanto o georreferenciamento certificado apontou 206,4367 hectares , ou seja, um aumento de 107,8367 hectares , equivalente a aproximadamente 109,37% . À primeira vista, a diferença parece expressiva demais para ser apenas um erro técnico. No entanto, a perícia demonstrou que o ponto principal não estava na área lançada na matrícula, mas no perímetro efetivamente descrito e encontrado em campo . A matrícula antiga indicava desenvolvimento perimetral aproximado de 6.696 metros , enquanto o levantamento georreferenciado apurou 6.974,76 metros , diferença de apenas 3,99% , compatível com a evolução dos métodos de medição. Para que o leitor compreenda melhor a situação, a descrição antiga do imóvel trazia a seguinte lógica perimetral: “Partindo do marco nº 0, a 50,00mt...
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O Risco Oculto das Matrículas Antigas em Operações com CPR e Outras Garantias Rurais

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  No agronegócio brasileiro, é comum encontrar matrículas rurais antigas com descrições que refletem a realidade da época em que foram registradas. Muitas delas identificam o imóvel por confrontantes, acidentes naturais, denominações locais ou referências históricas, sem coordenadas geográficas ou qualquer sistema moderno de georreferenciamento. Há algum tempo atuei em um caso envolvendo uma operação de Cédula de Produto Rural (CPR) que não foi cumprida pelo emitente. Quando a credora iniciou as medidas judiciais para localização de bens e efetivação do arresto, surgiu uma situação inesperada: o devedor alegou que a atividade agrícola desenvolvida por ele ocorria em área diversa daquela indicada na matrícula vinculada à operação. Diante dessa divergência, fui contratado para verificar a situação do imóvel rural que servia de referência documental para a garantia. A matrícula apresentava uma descrição típica de registros antigos, baseada em confrontantes históricos, área aproximada ...
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Perícia Indireta na Agronomia: tecnologia, agilidade e menor custo na análise técnica rural

  A perícia agronômica nem sempre exige o deslocamento até a propriedade rural. Em muitos casos, é possível e necessário realizar uma perícia indireta, baseada na análise técnica de documentos, imagens de satélite, séries históricas, dados meteorológicos, mapas, registros fotográficos, matrículas, CAR, SIGEF, notas fiscais, contratos, projetos agrícolas, dados públicos e demais elementos objetivos disponíveis. No processo judicial, a prova pericial pode envolver exame, vistoria ou avaliação, conforme o art. 464 do Código de Processo Civil, o que permite compreender que a atuação técnica do perito não se limita exclusivamente à visita presencial, embora a vistoria continue indispensável em determinadas situações. Na agronomia, esse tipo de análise tem grande utilidade em temas como frustração de safra, uso e ocupação do solo, avaliação de imóveis rurais, servidões administrativas, conflitos ambientais, incêndios em lavouras, irrigação, evolução na construção de benfeitorias, acesso ...
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Rizicultura Irrigada: Onde Termina o Manejo e Começa a Benfeitoria?

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  Na rizicultura irrigada, a paisagem impressiona. Mas por trás de cada talhão existe um sistema altamente técnico, construído sobre engenharia agrícola, manejo hídrico, sistematização do terreno e planejamento operacional contínuo. Em perícias judiciais envolvendo áreas de arroz irrigado, um dos pontos mais complexos é justamente diferenciar aquilo que representa manejo agrícola cíclico daquilo que efetivamente se consolida como benfeitoria útil e necessária ao imóvel rural. A sistematização da área, muitas vezes submetida a manutenções periódicas, readequações de nível, reconstruções de taipas e correções operacionais ao longo dos ciclos produtivos, exige análise técnica criteriosa para caracterização adequada sob a ótica pericial. Ao mesmo tempo, determinadas estruturas hidráulicas, canais, reservatórios, estradas internas e componentes permanentes podem assumir natureza de benfeitoria incorporada ao imóvel, agregando funcionalidade e valor econômico à atividade. Outro ponto fre...
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